Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản tại Việt Nam đang đối mặt với một nghịch lý đáng chú ý: tồn kho bất động sản tăng mạnh, trong khi giá nhà đất vẫn tiếp tục leo thang. Tình trạng này không chỉ khiến người dân và nhà đầu tư bối rối, mà còn đặt ra nhiều câu hỏi về sức khỏe và sự ổn định của thị trường.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2023, tổng số lượng căn hộ chung cư, nhà ở, đất nền chưa bán được trên toàn quốc lên tới gần 30.000 căn, trong đó có nhiều dự án bị “ngâm” trong tình trạng tồn kho lâu ngày. Cụ thể, số lượng tồn kho của bất động sản trong tháng 11/2023 là khoảng 27.000 căn hộ chung cư, tăng 5% so với năm trước. Điều này phản ánh sự khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm, đặc biệt là các dự án có giá trị cao hoặc nằm ở những khu vực chưa được phát triển mạnh mẽ.

Đặc biệt, các dự án nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ, mặc dù được kỳ vọng sẽ giúp giảm bớt tình trạng thiếu nhà ở cho người dân, nhưng lại gặp nhiều khó khăn trong việc thu hút người mua, do giá đất đẩy chi phí xây dựng lên cao. Việc hạn chế khả năng vay vốn mua nhà, kết hợp với lãi suất vay cao, đã khiến cho việc tiếp cận các sản phẩm bất động sản này trở nên khó khăn hơn.

Ngược lại với tình trạng tồn kho cao, giá nhà đất lại không có dấu hiệu giảm. Theo dữ liệu từ batdongsan.com.vn, trong quý III năm 2023, giá bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh thành vệ tinh vẫn tiếp tục tăng. Cụ thể, giá đất tại TP.HCM đã tăng từ 5% đến 10% so với cùng kỳ năm trước, trong khi giá nhà đất ở các khu vực ngoại ô, đặc biệt là những khu vực có hạ tầng giao thông mới được phát triển, cũng ghi nhận mức tăng từ 7% đến 15%.

Đặc biệt, các phân khúc bất động sản cao cấp, biệt thự và nhà phố tại các khu vực trung tâm thành phố tiếp tục ghi nhận mức tăng giá mạnh, dù nguồn cung có sự hạn chế. Tại Hà Nội, giá nhà phố trong khu vực nội đô trong năm 2023 đã đạt mức 200 triệu đồng/m², một mức giá chưa từng có trong những năm trước đây.

(Hình ảnh mang tính chất minh họa)

Sự bất hợp lý giữa tồn kho cao và giá nhà đất tiếp tục tăng xuất phát từ nhiều yếu tố:

• Mặc dù có sự tồn kho lớn, nhu cầu sở hữu nhà đất ở những khu vực trọng điểm như trung tâm TP.HCM, Hà Nội, hoặc các khu vực có giao thông kết nối thuận lợi như Đồng Nai, Bình Dương vẫn rất lớn. Nhiều người dân sẵn sàng chi trả giá cao để sở hữu một mảnh đất hoặc căn hộ ở những khu vực này, đặc biệt khi tình trạng đô thị hóa ngày càng gia tăng.
• Thị trường đất nền, đặc biệt là tại các khu vực gần các dự án hạ tầng lớn, như các tuyến đường cao tốc, sân bay, cảng biển, đang thu hút mạnh dòng vốn đầu tư. Điều này khiến giá đất ở những khu vực này liên tục leo thang, bất chấp việc các dự án chưa hoàn thiện hoặc đang trong quá trình triển khai.
• Việc triển khai các dự án bất động sản gặp nhiều vướng mắc liên quan đến thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng và các vấn đề về quy hoạch. Điều này làm giảm nguồn cung bất động sản mới, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở giá rẻ, khiến giá nhà đất không ngừng tăng lên.

Mặc dù lãi suất vay mua nhà từ các ngân hàng đã tăng lên trong thời gian qua, nhưng vẫn có một lượng lớn người mua sẵn sàng chi trả thêm chi phí lãi vay để sở hữu nhà đất. Đây là yếu tố khiến giá bất động sản tiếp tục duy trì xu hướng tăng, bởi các nhà đầu tư vẫn kỳ vọng vào khả năng sinh lời lâu dài từ việc sở hữu bất động sản.

Dự báo trong những năm tới, tình trạng tồn kho bất động sản vẫn sẽ tiếp tục, nhưng giá nhà đất vẫn có thể tăng nhẹ trong các khu vực có tiềm năng phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, nếu các chính sách hỗ trợ người mua nhà, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, được triển khai mạnh mẽ hơn, cùng với việc cải cách quy trình pháp lý và giảm lãi suất vay, thị trường bất động sản có thể cân bằng lại.

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang đứng giữa sự chuyển động của nhiều yếu tố, từ nhu cầu tiêu thụ, chính sách vĩ mô cho đến chiến lược đầu tư của các nhà phát triển. Mặc dù tồn kho bất động sản tăng lên, nhưng nếu các giải pháp phù hợp được thực hiện, thị trường vẫn có thể duy trì sự phát triển bền vững trong tương lai.