Thị trường bất động sản 2023 có thể nói là giai đoạn khó khăn chưa từng thấy của doanh nghiệp bất động sản, để tạo thanh khoản cho thị trường nhiều chủ đầu tư đã chủ động giảm giá nhà, ưu tiên dòng tiền hơn là lợi nhuận. Doanh nghiệp giảm giá bằng cách hỗ trợ khách hàng phương thức thanh toán dài hơn, tỷ lệ thanh toán thấp hơn, có thể đóng 30%, thậm chí 10% đã có thể nhận nhà, hoặc hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc...

"Trước kia, chủ đầu tư có thể mong muốn lợi nhuận lên đến hàng chục phần trăm thì mới làm, còn nay xác định hòa vốn, thậm chí lỗ ở một số giai đoạn đầu. Mục tiêu cao nhất của các chủ đầu tư hiện nay là giá bán thấp nhất có thể, thu tiền về nhanh nhất có thể để tạo dòng tiền hoạt động", ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group - nhận định

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cũng thừa nhận trên thị trường, một số chủ đầu tư dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp đã thực hiện giảm giá bán thông qua các chính sách chiết khấu và khuyến mại, hậu mãi có lợi cho khách hàng.

Mặc dù đã gia tăng mạnh các chính sách khuyến mãi, chiết khấu nhưng nhiều ý kiến cho rằng, các chủ đầu tư nên cân nhắc đến các giải pháp giảm mạnh giá bán, chấp nhận bán cắt lỗ hoặc bán bớt tài sản để trả nợ. Tuy nhiên, hiện nay doanh nghiệp bất động sản đang có những cái khó dù muốn nhưng không thể bán rẻ tài sản.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, giảm giá bán bất động sản là một bài toán thách thức cho cả chủ đầu tư và các nhà đầu tư cá nhân. Nguyên nhân là đối với chủ đầu tư hiện nay, chi phí đầu tư ban đầu của các chủ đầu tư hiện rất cao, bao gồm chi phí đất, chi phí vốn, chi phí tài chính trong quá trình phát triển dự án. Câu chuyện về tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài khiến các chi phí đầu tư tăng lên, từ đó tác động đến giá thành của sản phẩm, làm tăng giá bất động sản.

Theo bà Hằng, thời gian từ bước chấp thuận chủ trương đầu tư cho đến khi có giấy phép xây dựng có thể mất hai năm, thậm chí là ba năm. Như vậy, vốn vẫn đổ vào cho dự án trong thời gian đó nhưng chủ đầu tư không có nguồn thu nên chỉ còn duy nhất một kênh để có thể thu hồi được chi phí, đó là tăng giá bán. Điều này kéo giá bán của các căn hộ và nhà ở liền kề gia tăng và dẫn đến tình trạng có những dự án bán rất chậm nhưng không có dấu hiệu giảm giá bán.

Phân tích thêm về 5 loại chi phí đầu vào, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group cho rằng, sở dĩ bất động sản chưa có sự giảm giá rõ rệt là do thuế, nhân công, vật liệu xây dựng, lãi vay, giải phóng mặt bằng, là 5 yếu tố cấu thành vào giá bán. Trong khi đó, không một yếu tố nào trong 5 yếu tố trên có xu hướng giảm trong thời gian vừa qua.

Cụ thể, thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất đang tăng hàng năm. Giá nhân công ngày càng tăng cao do lạm phát. Giá vật liệu xây dựng không ngừng tăng mạnh, khoảng 30% trong vài năm vừa qua. Cộng thêm đó là chi phí lãi vay đang tăng mạnh. "Năm 2022 - 2023 là 2 năm kinh hoàng của các chủ doanh nghiệp và nhà đầu tư về lãi vay, nhất là doanh nghiệp bất động sản, lãi vay lên tới 15%/năm", ông Quê chia sẻ.

Cuối cùng là chi phí giải phóng mặt bằng cũng đang ngày càng tăng và sẽ tăng rất cao sau Luật Đất đai sửa đổi được thông qua. Trong bối cảnh thủ tục đầu tư chậm, pháp lý dự án tắc nghẽn và kéo dài đang làm gia tăng chi phí vốn cũng khiến giá bất động sản tăng mạnh.

Theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, với các yếu tố cấu thành vào giá bán như hiện nay, giá bất động sản trong thời gian tới, xét về dài hạn sẽ rất khó giảm. Chỉ có duy nhất một yếu tố có thể khiến giá bất động sản giảm trong ngắn hạn theo ông Quê là kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp do áp lực trái phiếu, lãi vay, dòng tiền. Nhiều chủ đầu tư buộc bán nhanh, bán gấp tài sản.

Đại diện một đơn vị chủ đầu tư thực hiện các dự án nhà ở cũng bộc bạch, doanh nghiệp rất muốn giảm giá nhà và thực sự mong giá nhà ở mức thấp để người dân dễ tiếp cận.Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng gặp khó trong việc tiết giảm các chi phí đầu vào, vì không thể giảm nổi. Một dự án, từ có chủ trương đầu tư tới khi chính thức được xây dựng có thể mất tới 5-7 năm, cá biệt có dự án 15 năm, thay vì trung bình 3 năm như dự kiến làm hao tổn nhiều nguồn lực, khiến doanh nghiệp mất chi phí cơ hội. Chưa kể, doanh nghiệp còn có cam kết với các cổ đông, với đối tác về mức lợi nhuận tối thiểu đạt được hàng năm, vị này cho biết.

"Thủ tục pháp lí dự án nhà ở chậm là loại chi phí đẩy rất lớn, có tác động tương hỗ với các nguyên nhân khác, khiến giá thành nhà ở trên thị trường liên tục bị đội lên và người mua nhà cuối cùng sẽ phải gánh chịu những loại chi phí này. Để kéo giảm giá nhà đất, thì quan trọng là tháo được khó khăn về pháp lý để nguồn cung được cải thiện. Vai trò của Nhà nước là có chính sách khơi thông nguồn cung, tháo gỡ các vấn đề pháp lí một cách sớm nhất có thể", đại diện doanh nghiệp này cho biết.

Một yếu tố quan trọng khiến các doanh nghiệp bất động sản khó giảm giá nhà nữa là do bất động sản được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho hầu hết các khoản vay tại ngân hàng. Nếu giảm giá bán, tức tài sản đảm bảo bị hạ giá trị, các doanh nghiệp bất động sản sẽ ngay lập tức bị ngân hàng yêu cầu bổ sung tài sản đảm bảo cho khoản vay như tiền, bất động sản khác, giấy tờ có giá...

Ông Đào Phúc Tường, Giám đốc Quỹ đầu tư Vietnam Alpha Fund việc bán rẻ tài sản của doanh nghiệp bất động sản liên quan trực tiếp đến tài sản bảo đảm. 70% giá trị tài sản bảo đảm của ngân hàng là bất động sản cho nên việc giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm của các công ty bất động sản ở ngân hàng. Khi giá trị tài sản bảo đảm giảm, ngân hàng sẽ yêu cầu các doanh nghiệp bổ sung nhưng vào thời điểm này, đây là yêu cầu cực kỳ khó đáp ứng.

"Đặc biệt, tính pháp lý của bất động sản cũng là rào cản khiến doanh nghiệp bất động sản dù muốn nhưng cũng không thể bán dự án. Rất nhiều dự án bất động sản có vấn đề hoặc vướng về pháp lý cho nên dù có giảm giá thì doanh nghiệp vẫn không bán được trong thời điểm hiện tại", ông Tường cho biết.

Như vậy, có quá nhiều lí do khiến cho chủ đầu tư dự án dù muốn nhưng khó giảm giá nhà. Để giảm giá nhà, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA kiến nghị nhiều giải pháp mang tính tổng thể. Trong đó, quan trọng nhất là kiến nghị nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung dự án nhà ở, là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

"Việc tăng nguồn cung nhà ở này sẽ tác động làm bình ổn giá nhà theo quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh của thị trường", ông Châu khẳng định.