Giá dự án mới liên tục tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mới

Cách đây khoảng 3-4 năm về trước, tại thị trường Hà Nội, khu vực Tây Mỗ (Nam Từ Liêm), Bắc An Khánh, Nam An Khánh (Hoài Đức) rao bán căn hộ chung cư với giá chỉ từ 20-25 triệu/m2. Hiện tại, giá bán các căn hộ khu vực này đã lên tới khoảng 60-100 triệu đồng/m2. Trong đó, giá cao nhất được ghi nhận ở căn hộ đã hoàn thiện Lumiere EverGreen khi chạm mức 100 triệu đồng/m2. Dự án Lumi Hanoi với mức giá từ 60-80 triệu đồng/m2 cũng đã gây sốt trên thị trường căn hộ trong quý 1/2024 vừa qua. 

Trước đó, dự án The Canopy Residences hay chung cư Masteri West Heights tại cửa ngõ phía Tây cũng được rao bán với giá trung bình từ 70-100 triệu/m2. Hay mới đây nhất là thông tin về giá bán của dự án The Solar Park (MIK làm chủ đầu tư), cũng dao động trên dưới 80 triệu/m2.

Còn tại khu vực phía Đông, nguồn cung chủ yếu tập trung tại Khu đô thị Vinhomes Ocean Park Gia Lâm với 2 dự án lớn khu cao tầng The Zurich (Vinhomes & Mitsubishi Corporation làm chủ đầu tư) và khu căn hộ H1 The Nomad phân khu Hawaii Masteri Waterfront (bởi Masterise Homes). Giá các căn hộ tại đây cũng được chào bán vào khoảng 60-70 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc thấp tầng, khu vực Ciputra trước đây có giá khoảng 200 triệu/m2 nhưng giờ đã tăng lên ngưỡng 400-500 triệu mỗi m2. 

Không chỉ tại Hà Nội, tại thị trường TP.HCM, mới đây, Tập đoàn Gamuda Land của Malaysia đã tổ chức sự kiện giới thiệu sản phẩm dự án Eaton Park. Mức giá mà chủ đầu tư đưa ra lên đến hơn 130 triệu đồng/m2. Một dự án khác cùng khu vực này là LUMIÈRE Riverside của Masterise Homes ở phường Thảo Điền (TP.Thủ Đức) cách đó không xa thì cũng đang được rao bán trên thị trường thứ cấp với giá khoảng 100 triệu đồng/m2.

Với phân khúc thấp tầng, dự án Phú Mỹ Hưng Larcade thuộc khu đô thị Phú Mỹ Hưng (quận 7, TP.HCM) dự kiến ngày 25/5 sẽ ra mắt và mở bán chính thức vào ngày 15/6 cũng dự kiến chào bán với mức giá đắt đỏ, từ 80 - 120 tỷ đồng. Những căn nhà phố này có diện tích đất khoảng 98 m2, gồm 1 tầng hầm, 1 trệt, 4 lầu và 1 sân thượng. 

Ngoài ra, tại huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai), Tập đoàn Ecopark cũng mở bán dự án Eco Village Saigon River với mức giá thấp nhất khoảng 126 triệu đồng/m2 và cao nhất lên đến hơn 170 triệu đồng/m2. Thực tế cho thấy rằng, càng dự án về sau thì thị trường lại càng thiết lập mức giá mới. 

Giá bất động sản "khó" giảm

Theo CBRE, tại thời điểm cuối quý 1/2024, giá sơ cấp chung cư TP. Hồ Chí Minh đạt mức 61 triệu đồng/m2, không thay đổi so với quý trước và giảm khoảng 3% so với cùng kỳ năm ngoái. Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục duy trì các chính sách bán hàng cũng như chính sách thanh toán tương đối hấp dẫn để có thể tăng tính thanh khoản cho sản phẩm.

Nhưng trái lại, tại Hà Nội, phần lớn nguồn cung mới tiếp tục ở phân khúc cao cấp đã đẩy giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội lên cao. Giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội hiện đạt mức 56 triệu đồng/m2, con số này tăng 5% theo quý và 19% theo năm.

Theo một dữ liệu nghiên cứu khác của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đầu năm 2024 cũng tăng khoảng 38% so với năm 2019. Còn tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng mức 16%.

Lý giải về việc giá căn hộ chung cư Hà Nội liên tục tăng mạnh, theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, chi phí xây dựng tăng cao, hạ tầng phát triển đã kéo giá bất động sản cũng tăng nhanh. Bên cạnh đó, các vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung căn hộ tiếp tục ách tắc. Trong năm 2023, nguồn cung căn hộ mới ghi nhận ở mức thấp nhất trong vòng 10 năm với hơn 10.000 căn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, sự chênh lệch về cung - cầu quá lớn đã dẫn đến giá nhà liên tục tăng cao. Trong khi nhu cầu mua nhà tăng mạnh mẽ thì nguồn cung lại sụt giảm. Số lượng dự án bất động sản được phê duyệt ngày càng ít, hơn nữa các dự án đang triển khai cũng chật vật bởi vướng mắc liên quan đến pháp lý và nguồn vốn.

Ông Đính cũng cho rằng, các chính sách mới của Luật Đất đai 2024 sắp được thi hành sẽ kéo theo các chi phí liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng. Điều này khiến chi phí phát triển dự án sẽ đội lên, và chủ đầu tư đối mặt với “bài toán” là tăng giá thành sản phẩm hoặc chia sẻ lợi nhuận với khách hàng. Đây cũng là nguyên nhân khiến giá nhà sẽ tiếp tục bị đẩy lên. 

Trước tình hình hiện tại, nhiều người mua và nhà đầu tư trở nên băn khoăn, lưỡng lự có nên xuống tiền “chốt” chung cư. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn đưa ra lời khuyên, người tiêu dùng nên xác định rõ mục đích của mình, nếu mua để ở thì có thể giao dịch khi tài chính cho phép để đáp ứng ngay các nhu cầu thiết thực về an cư lạc nghiệp. Bên cạnh giá, cần nghiên cứu kỹ nhiều yếu tố quan trọng khác như uy tín chủ đầu tư, vị trí và tiện ích để phục vụ tốt cuộc sống của mình hoặc đảm bảo thanh khoản, cho thuê hiệu quả.

“Chờ đợi chung cư giảm giá mạnh là một điều rất khó, vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng, sắp tới khi Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu để triển khai dự án sẽ còn giảm. Trong khi đó nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn luôn hiện hữu, đặc biệt là ở các đô thị lớn” – ông Nguyễn Quốc Anh chia sẻ.